1  Überwälzung auf den Mieter

Schönheitsreparaturen (das sind "das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.") sind immer wieder ein Thema für heftigen Streit zwischen Vermieter und Mieter. Dies liegt insbesondere daran, daß es keine gesetzliche Regelung gibt, wer die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Da der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, ist er grundsätzlich auch zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Von dieser gesetzlichen Regelung wird in den meisten Mietverträgen allerdings abgewichen und dem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt. Dabei ist es immer wieder zu Regelungen gekommen, die dem Mieter zu viele Lasten aufbürden und ihn übervorteilen. Hierzu hat die Rechtsprechung eine schier endlose Rechtsprechung entwickelt.

Der BGH hat die Schönheitsreparaturen als einen Teil des Mietzinses definiert, der neben dem Nettomietzins und den Nebenkosten zu leisten ist. Dabei ist zu beachten, daß die Schönheitsreparaturen vom Mieter nur für die Zeit seiner Nutzung der Wohnung zu entrichten sind. Daraus folgert die Rechtsprechung, daß ein Mieter, der eine Anfangsrenovierung durchführt, nicht zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, da er dann doppelt leisten würde. Einmal für die vom Vormieter verursachten Abnutzungen und einmal für seine eigenen.

Gleiches gilt für die Endrenovierung. Anfangsrenovierung und/oder laufende Schönheitsreparaturen vertragen sich nicht mit einer vertraglich vereinbarten Endrenovierung, weil der Mieter dann doppelt leisten müßte.

Etwas anderes gilt, wenn der Mieter eine Anfangsrenovierung durchführt, hierzu aber nicht verpflichtet ist. Der BGH hat diese Renovierung als freiwillige Leistung des Mieters eingestuft, die nicht zum Wegfall der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen führt.

Die in vielen Mietverträgen vereinbarten Fristen (3, 5 und 7 Jahre) zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich wirksam, sofern die Frist nicht erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt, sondern ab der letzten Schönheitsreparatur. Ansonsten würde der Mieter wieder doppelt leisten, weil er die Abnutzungen des Vormieters zumindest zum Teil tragen würde.

Die Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sollte nicht als verbindliche feste Frist vereinbart werden, sondern als die Zeit, die üblicherweise zwischen den Intervallen zur Schönheitsreparatur liegt. In einem wenig genutzten Ein-Personen-Haushalt werden die Räume weniger beansprucht als in einer Großfamilie mit vielen Kindern.

Problematisch werden diese aus der Rechtsprechung aufgestellten Regeln, wenn dem Mieter in Alt-Verträgen eine doppelte Pflicht zur Schönheitsreparatur und Renovierung auferlegt wurde. In derartigen Fällen ist keine der Regelungen gültig und der Vermieter bleibt auf der Renovierung der Wohnung sitzen. Um dieses Ergebnis zu vermeiden, sollte in diesen Doppelbelastungsfällen der Mietvertrag mit dem Mieter nach den vorhandenen Verhältnissen angepaßt werden. In einer Vertragsergänzung sollte der Vermieter dann- je nach vorhandenem Text des Mietvertrages – auf die laufenden Schönheitsreparaturen oder/und auf die Endrenovierung verzichten. Dies ist unter Umständen billiger, als sich einem Schadensersatzanspruch des Mieters auszusetzen.

2. Teppichboden

Teppichböden führen beim Auszug des Mieters und manchmal auch während des Mietverhältnisses zu der Frage, ob der Vermieter oder der Mieter für dessen ordnungsgemäßen Zustand zu sorgen hat.

Die Antwort hängt zunächst einmal davon ab, ob der Vermieter die Räume mit oder ohne Teppichboden vermietet hat. Wurden die Räume ohne Teppichboden vermietet, hat der Vermieter hiermit auch nichts zu tun. Er kann bei Ende des Mietverhältnisses sogar verlangen, daß der Teppichboden und auch eventuelle Kleberückstände entfernt werden. Er kann bei Mietvertragsende ansonsten auch den Teppichboden ersatzlos übernehmen, da es für den Mieter oftmals aufwendiger ist, diesen zu entfernen, als ihn in der Wohnung zu belassen. Es muß allerdings ein Bodenbelag vorhanden gewesen sein. Den blanken Estrich kann der Vermieter dem Mieter nach der Rechtsprechung nicht zumuten.

Vermietet der Vermieter die Wohnung mit Teppichboden oder hat er ihn vom Vormieter übernommen, so hat er ihn auch nach Ablauf der Nutzungsdauer zu erneuern. Diese beträgt bei normaler Ware etwa 10 Jahre.

Wird der Teppichboden im Laufe des Mietverhältnisses stark verschmutzt oder übermäßig abgenutzt, kann der Vermieter vom Mieter spätestens bei Ende des Mietvertrages verlangen, daß der Mieter diesen Schaden zumindest anteilig ersetzt. Ist der Teppich beispielsweise erst sieben Jahre alt, aber schon völlig verwohnt, so kann der Vermieter ca. 30 % des Wertes ersetzt verlangen. (Abzug neu für alt) Dies ist aber immer eine Frage des Einzelfalles und hängt gegebenenfalls von der richterlichen Würdigung ab.

3. Schlüsselrückgabe

Die Rückgabe der Schlüssel kann bei Mietvertragsende problematisch sein. Entweder fehlen Schlüssel, die dem Mieter ausgehändigt wurden oder der Vermieter hat begründete Anhaltspunkte dafür, daß der Mieter noch Schlüssel zum Haus oder der Wohnung zurückbehält. Dies ist insbesondere bei fristlosen Kündigungen durch den Vermieter ein gravierendes Problem. Nachweisen läßt sich dies meist nicht, so daß sich die Frage eines Austausches des Schlosses stellt. Dies ist nicht nur teuer, sondern bei Mehrfamilienhäusern auch aufwendig, weil allen Mietern neue Schlüssel ausgehändigt werden müssen.

Der Vermieter hat hier das Recht, die Schlösser auszutauschen und dem Mieter die Kosten in Rechnung zu stellen. Er muß allerdings beweisen können, daß er die Schlüssel nicht oder nicht vollständig erhalten hat oder der Mieter noch weitere Schlüssel zurückhält.

Ein Austausch der Schlösser kommt natürlich nur für die Schlösser in Betracht, bei denen Schlüssel fehlen oder nicht abgegeben wurden. Der Mieter ist hierbei verpflichtet, auch nachgemachte Schlüssel abzugeben. Kann der Mieter allerdings darlegen, daß er den Schlüssel verloren hat und keine Gefahr besteht, daß ein Dritter mit diesem Schlüssel Eintritt ins Haus findet, so muß der Mieter nur für die Nachfertigung des Schlüssels aufkommen, nicht allerdings für ein neues Schloß.

Bei Schließanlagen können hier sehr schnell mehrere tausend Mark Kosten entstehen, da dann nicht nur das Haustürschloß, sondern auch alle Wohnungstürschlösser ausgetauscht werden müssen. Bei guten Schließanlagen ist eine Nachfertigung des Schlüssels allerdings nur gegen Vorlage einer Berechtigungskarte möglich, so daß nur bei Fehlen der ausgehändigten Schlüssel ein Austausch in Frage kommt.

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