Mietzins 1

1. Gesetzliche Verrechnung von Mietzahlungen

Die Zahlungen des Mieters sind grundsätzlich nach dessen Bestimmung zu verrechnen, § 366 Abs. I BGB. Die Miete für Januar darf also nicht auf die noch offene Miete für Dezember verrechnet werden, wenn der Mieter die Zahlung für Januar konkret angibt.

Ist der Mieter allerdings mit Zahlungen im Rückstand und trifft er keine Bestimmung über die Verrechnung des Mietzinses, gibt das Gesetz in den § 366 Abs. II BGB eine klare Verrechnungsregelung. Das Bestimmungsrecht, auf welche Forderung die Zahlung dann zu verrechnen ist, geht dann auf den Vermieter über. Folgende Voraussetzung und Reihenfolge ist zu beachten:

• die Forderung muß fällig sein
• zuerst muß auf die unsicherste Forderung verrechnet werden. (Dies sind zum Beispiel Mietzinsen für Monate, in denen der Mieter mit Mietminderung gedroht hat oder Mietzinsen, die kurz vor der Verjährung stehen.)
• danach muß auf die dem Schuldner lästigere Schuld verrechnet werden. (Dies wäre zum Beispiel die Mietzinsschuld mit der höheren Verzinslichkeit oder die bei Gericht anhängig ist)
• danach muß auf die älteste Schuld verrechnet werden. Dabei ist die Entstehung der Mietforderung entscheidend und nicht die Fälligkeit (z.B. die Nebenkostennachzahlung, die am 27.10.2000 unter Zahlungsfristsetzung zum 26.11.2000 erhoben wird, ist vor der Novembermiete 2000, die erst Anfang November entsteht, zu tilgen, obwohl sie erst am 26.11.2000 fällig wird)
• Bei gleich alten Schulden ist der Zahlungsbetrag anteilig zu verrechnen.

Achtung! Im Mietvertrag können andere Tilgungsvereinbarungen getroffen sein.

2. Mietminderungsrechte bei geringerer Wohnungsgröße

In vielen Mietverträgen wird die Wohnungsgröße zumeist mit ca. Angaben festgehalten. Die Größe der Wohnung spielt bei der Kalkulation des Mietzinses sicherlich eine Rolle, ist beim Abschluß des Mietvertrages aber nicht mehr entscheidend. Hier ist vielmehr der Gesamtmietzins maßgeblich. Infolgedessen berechtigen Abweichungen der tatsächlichen Wohnungsgröße von der im Mietvertrag genannten den Mieter zunächst einmal nicht zur Mietzinsminderung. Nach dem Landgericht Düsseldorf gilt dies sogar bei einer Abweichung von 14 qm (80 qm zu 66 qm), sofern der Mieter bei Kenntnis der geringeren Fläche, den Mietzins vorbehaltlos über 6 Monate gezahlt hat Hierbei sind einige Ausnahmen zu beachten, die sich aus der Rechtsprechung entwickelt haben.

Ist dem Mieter bei Abschluß des Mietvertrages erkennbar an einer bestimmten Wohnung- und/oder Zimmergröße gelegen (z.B. bestimmte Länge der Küchenzeile für die Einbauküche), so muß sich dies der Vermieter entgegenhalten lassen. Weicht die Größe ab, haftet der Vermieter und muß eine Anfechtung des Mietvertrages oder eine fristlose Kündigung hinnehmen oder sogar Schadensersatz leisten.

Zu einer berechtigten Reduzierung des Mietzinses führt es auch, wenn der Mietzins – abweichend von der üblichen Praxis – nicht als eine Summe vereinbart wird, sondern auf der Basis eines Quadratmeterpreises beruht (DM 14,00 pro Quadratmeter x Quadratmeter Fläche)

Bei einer Mietzinserhöhung kommt es dann ohnehin auf die tatsächlichen Quadratmeter an, da der ortsübliche Vergleichsmaßstab (Mietspiegel) auf die Berechnung des Mietzinses pro Quadratmeter abstellt. Liegt der geforderte Mietzins dann oberhalb des Mietspiegelwertes, ist eine Mietzinserhöhung ausgeschlossen.

Der tatsächliche Quadratmeteranteil ist auch bei der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen. Auch hier kann der Mieter die Abrechnung nach der tatsächlichen Größe und nicht nach der im Mietvertrag genannten, verlangen.

Es sollte daher bei einem Mietvertrag darauf geachtet werden, dass die Quadratmeterangabe richtig ist und nach der 2. Berechnungsverordnung ermittelt wird. Auf die Angaben in einer Baubeschreibung, einem Verkaufsprospekt oder ähnlichem sollte nicht vertraut werden. Auch die Angaben im Grundbuch (insbesondere bei Wohnungseigentum) müssen nicht stimmen.

3. Mietpreisüberhöhung bei Staffelmietvereinbarung

Bei Staffelmietverträgen kann es dazu kommen, daß einzelne Staffeln den Nettomietzins über den ortsüblichen Vergleichsmietzins heben. Dies kann insbesondere dann passieren, wenn die Mietzinshöhen stagnieren oder sogar rückläufig sind oder die Staffeln stärker steigen als der ortsübliche Vergleichsmietzins. Nach einem Rechtsentscheid des OLG Hamburg bleiben die nachfolgenden Mietzinsstaffeln davon unberührt, also gültig, sofern diese nicht selbst über dem Vergleichsmietzins liegen. Zugrunde gelegt werden hier jeweils die ortsüblichen Vergleichsmieten, die zum Zeitpunkt der Staffelerhöhung gelten. Der Mietzins wird dann auf den zulässigen Höchstbetrag begrenzt.

Sofern Sie hier die Gefahr sehen, dass der Staffelmietzins in einer oder mehreren Staffeln über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sollten Sie dem Mieter schriftlich mitteilen, daß Sie auf die vereinbarte Staffel für den vereinbarten Zeitraum verzichten oder die Staffel in der Höhe reduzieren. Auf diese Weise entgehen Sie der Gefahr wegen Mietwuchers belangt zu werden.

[Home] [Wir über uns] [Aktuelles] [Kontakt] [Sozialrecht]