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BEFRISTETER MIETVERTRAG UND MIETERHÖHUNG Mit dem seit dem 01.09.2001 geltenden neuen Mietrecht haben sich auch die Möglichkeiten bezüglich der Mietpreisgestaltung geändert. Es wurden nicht nur die Regelungen des Miethöhengesetzes ins BGB einbezogen, sondern auch der unqualifizierte befristete Mietvertrag abgeschafft. Die Regelungen zur Index- und Staffelmiete wurden wesentlich gelockert. 1. Befristeter Mietvertrag Der bis zum 31.08.2001 geltende befristete Mietvertrag gemäß § 564 c BGB alte Fassung wurde ersatzlos abgeschafft. Hiernach hatte der Mieter das Recht, spätestens zwei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit, die Verlängerung des Vertrages zu verlangen. Tat er dies nicht, war der Mietvertrag zur vereinbarten Zeit beendet. Verlangte er die Fortsetzung des Mietverhältnisses, konnte der Vermieter seine berechtigten Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses vortragen. Diese Gründe griffen allerdings nur, wenn er sie dem Mieter bei Vertragsabschluß mitgeteilt hatte. § 564 c Abs. 2 Nr. 3 BGB alte Fassung. Diese Befristungsmöglichkeit (sog. Qualifizierte Befristung) ist unverändert geblieben und in § 575 BGB übernommen worden. Der Vermieter kann daher den Mietvertrag für eine bestimmte Zeit befristen, wenn er die Wohnung für den Eigenbedarf braucht, beseitigen, wesentlich verändern oder sanieren will oder die Wohnung an einen Dienstverpflichteten vermieten will. Der Grund für die Befristung muß bei Vertragsabschluß dem Mieter schriftlich (am besten im Mietvertrag) schriftlich mitgeteilt werden. Tritt der Grund der Befristung erst später ein oder entfällt dieser sogar, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung oder sogar die unbefristete Fortsetzung des Mietvertrages verlangen. Den Vermieter trifft die Beweislast für den Befristungsgrund und auch für dessen Verschiebung. 2. Staffelmiete Bislang war die Vereinbarung einer Staffelmiete auf maximal zehn Jahre begrenzt. Diese Grenze ist nun entfallen. Die Staffeln können nun wie bisher mit jährlicher Regelung getroffen werden. Die Vereinbarung muß entweder den jeweils erhöhten Mietzins angeben oder die jeweilige Erhöhung. Wir empfehlen, beide Positionen klar darzustellen, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Beispiel:
Gemäß § 557a Abs. 3 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit der Vereinbarung der Staffel ausgeschlossen werden. Das Kündigungsrecht des Vermieters kann für eine längere Zeit ausgeschlossen werden. VORSICHT Solange der Staffelmietzins läuft, sind andere Mietzinserhöhungen ausgeschlossen. Dies gilt auch für Modernisierungserhöhungen, Erhöhungen in Anlehnung an die ortsübliche Vergleichsmiete, durch freie Vereinbarung usw.. Der Vermieter, der in absehbarer Zeit modernisieren will, sollte daher keine Staffelvereinbarung treffen. Interessant ist an der Staffelmietvereinbarung, dass durch diese Regelung der Mieter länger als drei Monate (neue gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter) an den Mietvertrag gebunden werden kann. Dies ist insbesondere bei gerade durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen der Wohnung durch den Vermieter interessant, damit diese nicht schon nach wenigen Jahren durch ständigen Mieterwechsel wieder sanierungsreif ist. 3. Indexmiete Auch bei der Indexmiete gibt es keine Mindest- oder Höchstlaufzeit. Die Indexmiete kann also für eine Laufzeit von zum Beispiel sieben Jahren vereinbart werden, ohne dass damit eine Befristung des Mietverhältnisses verbunden ist. Die Bindung darf dabei ab dem 01.09.2001 nur noch an den Index aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden werden. Andere Indizes sind nicht zulässig. Auch die Indexmiete muss zumindest ein Jahr unverändert bleiben. Zur Erhöhung der Miete ist eine schriftliche Mitteilung an den Mieter erforderlich, aus der sich die eingetretene Änderung des Indizes sowie die jeweilige neue Miete oder der Erhöhungsbetrag ergibt. Die erhöhte Miete ist dann mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Beispiel:
Bei der Indexmiete kann der Vermieter die Mieterhöhungen auch dann verlangen, wenn er bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Sonstige Mieterhöhungen sind ausgeschlossen. 4. Mieterhöhung nach Mietspiegel Die Mieterhöhung nach dem bisherigen Miethöhenregelungsgesetz (MHRG) hat sich im wesentlichen nicht geändert. Wesentlich ist die Reduzierung der Kappungsgrenze auf 20 % und die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels. Der qualifizierte Mietspiegel gemäß § 558 d BGB wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt. Bislang liegen noch keine qualifizierten Mietspiegel vor. Es ist jedoch bereits jetzt schon absehbar, dass hier noch heftig gestritten werden wird, ob ein qualifizierter Mietspiegel diesen Anforderungen entspricht. Da für diesen qualifizierten Mietspiegel eine gesetzliche Richtigkeitsvermutung eingeführt wurde, wird in baldiger Zukunft ein Abweichen von diesem Mietspiegel kaum möglich sein.
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